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Lleida

125.000 €
  • Send eiendom
    01874
  • Badene
    2
  • Toalett
    130 mts
13.000 €
  • Referencia
    01296
  • Superficie
    13 mts

Pergola - Torredembarra (Estacion)

83.000 €
  • Referencia
    01900
  • Habitaciones
    1
  • Baños
    1
  • Superficie
    60 mts

Leilighet - Lleida (RAMBLA FERRAN)

146.000 €
  • Referencia
    01219
  • Habitaciones
    4
  • Baños
    2
  • Superficie
    120 mts

Leilighet - Lleida (CASC ANTIC)

180.000 €
  • Referencia
    01514
  • Habitaciones
    2
  • Baños
    1
  • Superficie
    80 mts

Leilighet - Lleida (RAMBLA FERRAN)

196.000 €
  • Referencia
    01417
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    110 mts

Leilighet - Lleida (PRAT DE LA RIBA)

198.000 €
  • Referencia
    01843
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    105 mts

Leilighet - Lleida (PARDINYES)

201.000 €
  • Referencia
    01857
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    105 mts

Leilighet - Lleida (PARDINYES)

201.000 €
  • Referencia
    01845
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    105 mts

Leilighet - Lleida (PARDINYES)

204.000 €
  • Referencia
    01849
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    105 mts

Leilighet - Lleida (PARDINYES)

204.000 €
  • Referencia
    01854
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    105 mts

Leilighet - Lleida (PARDINYES)

240.000 €
  • Referencia
    01890
  • Habitaciones
    6
  • Baños
    3
  • Superficie
    180 mts

Leilighet - Lleida (PRAT DE LA RIBA / PRINCEP DE VIANA)

249.000 €
  • Referencia
    01847
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    173 mts

Leilighet - Lleida (PARDINYES)

250.000 €
  • Referencia
    01724
  • Baños
    1
  • Superficie
    25 mts

Lokaler - Lleida (ALTA)

269.000 €
  • Referencia
    01855
  • Habitaciones
    4
  • Baños
    2
  • Superficie
    181 mts

Penthouse i to etasjer - Lleida (PARDINYES)

350.000 €
  • Referencia
    01330
  • Habitaciones
    4
  • Baños
    3
  • Superficie
    460 mts

Rekkehus - Alpicat (Sant isidre)

500 €/MES
  • Referencia
    01504
  • Habitaciones
    4
  • Baños
    2
  • Superficie
    110 mts

Leilighet - Lleida (CAPPONT)

850 €/MES
  • Referencia
    01340
  • Baños
    1
  • Superficie
    25 mts

Lokaler - Lleida (ALTA)

2000 €/MES
  • Referencia
    01540
  • Baños
    1
  • Superficie
    301 mts

Lokaler - Lleida (RAMBLA FERRAN)

  • varsler
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  • Type eiendommer

    PAG 1/6 - TOTAL 70 Type eiendommer
    Besøkte boliger
    Avviste eiendommer
    Favoritteiendommer
    Til salgs 13.000 €  
    • Send eiendom
      01296
    • Toalett
      13 mts

    Pergola - Torredembarra (Estacion) , Bygget overflate 13m2, 150 Avstand til sjøen.


    + INFO
    15.000 € - 13%
    Til salgs 60.000 €  
    • Send eiendom
      01882
    • Badene
      1
    • Toalett
      110 mts

    Lokaler - Lleida (RAMBLA FERRAN) , Bygget overflate 110m2, 1 Badene.

    Til salgs 62.000 €  
    • Send eiendom
      01905
    • Eiendom
      4
    • Toalett
      81 mts

    Leilighet - Lleida (BALAFIA) , Bygget overflate 81m2, 4 Eiendom, Innebygget garderobe.

    Til salgs 65.000 €  
    • Send eiendom
      01833
    • Toalett
      94 mts

    - Lleida (RECTORAT) , Bygget overflate 94m2.


    + INFO
    75.000 € - 13%
    Til salgs 65.000 €  
    • Send eiendom
      01748
    • Badene
      1
    • Toalett
      109 mts

    Lokaler - Lleida (ESCORXADOR) , Bygget overflate 109m2.

    Til salgs 68.000 €  
    • Send eiendom
      01356
    • Toalett
      80 mts

    Lokaler - Lleida (CAPPONT) , Bygget overflate 80m2.


    + INFO
    180.000 € - 62%
    Til salgs 70.000 €  
    • Send eiendom
      01333
    • Toalett
      150 mts

    Lokaler - Lleida (ESCORXADOR) , Bygget overflate 150m2.


    + INFO
    95.000 € - 26%
    72.000 € - 450 €/MES  
    • Send eiendom
      01024
    • Badene
      1
    • Toalett
      52 mts

    Lokaler - Lleida (CAPPONT) , Bygget overflate 52m2.

    Til salgs 73.000 €  
    • Send eiendom
      01866
    • Badene
      1
    • Toalett
      84 mts

    - Lleida (ESCORXADOR) , Bygget overflate 84m2.

    Til salgs 83.000 €  
    • Send eiendom
      01900
    • Eiendom
      1
    • Badene
      1
    • Toalett
      60 mts

    Leilighet - Lleida (RAMBLA FERRAN) , Bygget overflate 60m2, 1 Soverom, 1 Badene, Innebygget garderobe.

    Til salgs 85.000 €  
    • Send eiendom
      01431
    • Eiendom
      2
    • Badene
      1
    • Toalett
      56 mts

    Leilighet - Lleida (PRAT DE LA RIBA) , Bygget overflate 56m2, 2 Eiendom, 1 Badene, Innebygget garderobe.


    + INFO
    100.000 € - 15%
    Til salgs 95.000 €  
    • Send eiendom
      01837
    • Eiendom
      4
    • Badene
      1
    • Toalett
      95 mts

    Leilighet - Lleida (PASSEIG DE RONDA) , Bygget overflate 95m2, 4 Eiendom, 1 Badene, Innebygget garderobe.


    + INFO
    108.000 € - 12%
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    2021-02-04
    El Tribunal Constitucional (TC) ha anulado la normativa de vivienda que el Govern aprobó en 2019 al entender que limita el derecho de propiedad y prevé medidas "coactivas, no voluntarias" para los dueños de pisos que no pueden imponerse mediante un decreto ley.   En su sentencia, notificada este jueves, el TC expone los motivos por los que la semana pasada decidió anular por inconstitucional varios preceptos del decreto ley —entre ellos, el que obligaba a grandes tenedores a ofrecer alquiler social a las personas vulnerables que ocupen ilegalmente una vivienda—, a raíz del recurso que presentaron 80 diputados del PP en el Congreso. El precio de la vivienda crece un 0,7% en enero, pero cae un 1,4% en las capitales E.P. El tribunal considera que los preceptos anulados "regulan medidas coactivas, no voluntarias, limitativas del derecho de propiedad" que "constriñen estrechamente" a los dueños de viviendas mediante órdenes o deberes normativos "que se ponen bajo la inspección y vigilancia de la administración". La sentencia declara inconstitucional ese tipo de regulación puesto que, a su parecer, supone una "imposición directa de deberes concretos a los propietarios con vocación de generalidad, estableciendo un régimen general de este derecho, algo vedado a los decretos-leyes".   Para los magistrados, no puede considerarse que esas normas sean meramente "instrumentales para la política de vivienda" de Cataluña porque dan lugar a "reacciones exorbitantes", como requerimientos para su cumplimiento, ejecuciones mediante multas coercitivas, sanciones y expropiación de la propiedad en cuestión. La sentencia sostiene que los artículos impugnados van "más allá de delimitar un concreto sistema urbanístico o política de vivienda", lo que sí estaría permitido de acuerdo con la doctrina, y de establecer medidas de fomento de la vivienda asequible, al entrar a regular el derecho de propiedad privada y la función social de la misma.   Por el contrario, la sentencia sí avala los preceptos del decreto ley que obligan a incluir en los contratos de arrendamiento el índice de referencia de precios de alquiler que en su momento establezca la Generalitat. Según la sentencia, la regulación de esos índices, tanto el estatal como el autonómico, "se dirige a posibilitar la obtención de información por las administraciones públicas que les permita conocer el estado y evolución del mercado del alquiler y, a partir de esa información, diseñar políticas de vivienda". Cataluña obliga a bajar el alquiler un 50% a la hostelería si su actividad está suspendida Á. Moreno "No puede negarse la posible influencia de estos índices como criterios orientadores que puedan contribuir a ordenar el mercado de la vivienda", añade el Constitucional, que, sin embargo, reconoce que ello no afecta a la libertad de las partes para estipular un precio superior o inferior. Tampoco anula el constitucional los artículos del decreto ley que obligan a reservar a vivienda social parte del suelo de las promociones inmobiliarias, dado que el propietario o empresario no tiene derecho a vetar su uso, sin perjuicio de la "eventual indemnización" que pueda corresponderle a consecuencia de esa imposición. Asimismo, la sentencia da por bueno el registro de pisos vacíos previsto en el decreto ley de vivienda, dado que su creación está amparada tanto por artículos de la Constitución como del Estatut de Autonomía.   La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) ha celebrado este jueves la resolución del TC, ya que "ya que establece de manera rotunda el carácter fundamental del Derecho a la Propiedad Privada que consagra el artículo 33 de la Constitución Española, de manera que no puede regularse mediante el instrumento jurídico del Decreto-ley". Además, considera que dicha consideración "tendrá además una consecuencia fundamental en su aplicación al resto de Reales Decretos-ley aprobados sobre vivienda durante la pandemia por parte del Gobierno central, aunque hayan sido posteriormente convalidados por el Congreso".   Entre otras cuestiones, la sociedad considera que la sentencia avanza en la línea de protección de los derechos de los propietarios, suponiendo además un varapalo "al actual amparo de la ocupación iledal en Cataluña". "Esta sentencia debiera bastar para eliminar cualquier intento intervencionista de atacar a la propiedad privada en la futura Ley de Vivienda estatal, incluyendo ciertas derivas expropiatorias que en nada tienen que ver con un Estado de derecho moderno incardinado en la Unión Europea", zanjan.
    Les mer...
    2021-01-20
    La Llei catalana de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, aprovada el 9 de setembre passat, publicada en el DOGC el 21 de setembre i que ha entrat en vigor el 22, ha vingut acompanyada de polèmica. Aquesta preveu una regulació per la qual, salvant ara detalls (que són nombrosos i, com és sabut, en els quals està el diable), en els contractes de lloguer d’habitatges situats en àrees declarades formalment de mercat tens (sigui ara i per un any per la mateixa llei, que incorpora una llista de desenes de municipis, DT 2a i, en el futur, per diverses administracions, habilitades legalment per fer-ne la declaració, d’acord amb certs requisits legals), la renda pactada en el contracte no podrà excedir, excepte en alguns supòsits, algun d’aquests preus fixats administrativament: el que es fixa en l’índex català de referència de preus de lloguer de l’habitatge o el preu pactat en el darrer contracte actualitzat amb l’ índex estatal de garantia de competitivitat (vegeu art. 7 Llei 2/2015), en aquest segon cas si l’habitatge ja hagués estat arrendat en els últims cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei i si aquest darrer preu és més baix que el de l’índex català. L’aprovació d’aquesta Llei, primera a l’Estat espanyol, però de la qual ja hi ha antecedents en altres països, amb consegüents decisions judicials que en declaren la constitucionalitat, com a França el Consell d’Estat o a Alemanya el Tribunal Constitucional, per exemple, ha suscitat, en concret, un debat entorn de la seva possible inconstitucionalitat. En aquesta breu nota s’analitzarà la constitucionalitat de la Llei des d’una perspectiva competencial (1) i en relació amb el seu contingut (2), i s’acabarà amb algunes reflexions sobre l’aplicació a la pràctica de la Llei i la seva necessària avaluació ex post (3). 1. S’ha sostingut la possible violació constitucional per vulneració de les competències de l’Estat. D’acord amb un dictamen del passat mes d’agost del Consell de Garanties Estatutàries de la Generalitat, la Llei vulneraria un component de la regulació bàsica de l’Estat en matèria d’obligacions contractuals (art. 149.1.8 de la Constitució, CE): la llibertat de pactes (que no ha estat definida formalment com a bàsica per l’Estat, com era degut, per cert). Ens concentrarem en aquest aspecte, analitzant si realment s’ha produït tal violació de la llibertat de pactes o si és possible una interpretació alternativa que salvi la constitucionalitat de la Llei. Com és sabut, el Tribunal Constitucional ha repetit que “la validesa de la llei […] ha de preservar-se quan el seu text no impedeix una interpretació conforme a la Constitució, de manera que caldrà explorar les possibilitats interpretatives del precepte impugnat, ja que si n’hi hagués alguna que permetés salvar la primacia de la Constitució, resultaria procedent un pronunciament interpretatiu d’acord amb les exigències del principi de conservació de la llei (les STC 108/1986, de 29 de juliol, FJ 13; 76/1996, de 30 d’abril, FJ 5 o 29/2018, de 8 de març, FJ 3”). Tot això al marge ara de l’encert i oportunitat, o no, de la Llei, perspectiva extrajurídica, que evidentment dona també per debatre, però que escapa d’aquesta anàlisi. Per cert, davant la possible impugnació de la Llei davant el Tribunal Constitucional i una futura sentència d’aquest, hauria de seguir els passos de la Sentència del Tribunal Constitucional 89/1994, en la qual es va afirmar que corresponia al legislador definir la funció social de la propietat urbana “amb major o menor fortuna, segons les diferents teories econòmiques”, encert que no correspon enjudiciar al Tribunal Constitucional, donat “que també és un òrgan jurisdiccional i ha d’operar, per tant, no conformement als criteris d’oportunitat característics de les decisions polítiques, sinó d’acord amb cànons normatius”. El cas contrari suposaria endinsar-se en una nova era Lochneriana, expressió usada en referència a la infame sentència Lochner del Tribunal Suprem dels EUA el 1905, que va anul·lar una llei que limitava les hores de treball a les fleques (no més “de 10 al dia ni 60 a la setmana”) al·legant-se que infringia “la llibertat de pactes”, disfressant així amb la paraula llibertat el que es reconeix avui que no va ser més que ideologia judicial pura i dura. Tornem, doncs, al tema tècnic jurídic circumscrit que ens ocupa ara: la possible vulneració de la llibertat de pactes per la llei catalana que conté els preus de lloguer. Tant el Codi civil (art. 1255) com la Llei d’arrendaments urbans vigent (LAU, art. 17 i ss.) parteixen del principi de llibertat de pactes, que sotmeten, avui com ahir, a determinats límits. En el primer article, al que diguin les lleis i al fet que el pacte no sigui contrari a la moral ni a l’ordre públic, entès aquest com la garantia d’elements bàsics constitucionals. En la LAU, aquesta llibertat de pactes es veu limitada en la mateixa llei respecte a diversos aspectes referits a la durada dels contractes i a l’increment de rendes, com és sabut. Si el reconeixement de la llibertat de pactes és deduïda com un principi general del sistema, hereu de la tradició liberal vuitcentista del laisser faire, laisser passer, també hauria de ser-ho el que aquesta sigui susceptible de limitacions legals, en el marc d’un estat social i democràtic de dret, com l’espanyol, que reconeix l’existència de desigualtats entre persones i col·lectius a corregir pels poders públics (art. 9.2 CE), que reconeix la funció social de la propietat que permet la seva delimitació legal (art. 33 CE) així com la necessitat de respectar, protegir i fer eficaç el dret a l’habitatge, lligat a la dignitat de les persones, així com als seus drets a la intimitat o a la integritat física, com recorda la nostra jurisprudència, en el marc del servei d’interès general de l’habitatge (art. 4 de la Llei del dret a l’habitatge de Catalunya).   Els límits de la Llei catalana de contenció dels preus del lloguer no eliminarien la llibertat de pactes atès que, per exemple, es pot continuar triant contractar o no i també decidir amb qui es contracta. També es continua podent pactar la renda, per l’import que es vulgui per sota del preu de referència i fins i tot per damunt, fins a un 5% més Els límits de la Llei no eliminarien la llibertat de pactes atès que, per exemple, es pot continuar triant contractar o no i també decidir amb qui es contracta (això sí, sense discriminació, prohibida per la Llei del dret a l’habitatge de Catalunya de 2007, arts. 45 i ss.). En relació amb la renda, en particular, es continua podent pactar la renda, per l’import que es vulgui per sota del preu de referència i fins i tot per damunt, fins a un 5% més. Per tant, podria sostenir-se que la llei catalana no violaria cap suposada condició bàsica estatal de llibertat de pactes absoluta, sinó que desenvoluparia, en exercici legítim de la seva competència respecte de les obligacions contractuals (art. 129 de l’Estatut d’autonomia vigent), aquest altre element bàsic imprescindiblement unit: la limitació de la llibertat de pactes, en garantia d’altres drets i principis constitucionals i de l’interès general. D’acord amb la Sentència del Tribunal Constitucional 132/2019 que va declarar la constitucionalitat de la regulació d’altres contractes pel Dret Civil Català, es mantindria la “lògica interna” contractual, amb la diversitat possible en un estat descentralitzat, sense variar “el concepte mateix” de la llibertat i els seus límits. Per cert, davant una llei alemanya de similars característiques, el Tribunal Constitucional alemany va negar explícitament l’existència d’una violació de la llibertat de pactes en la seva sentència de 18 de juliol de 2019. 2. Passem ara al contingut de la llei catalana. Des d’aquest punt de vista, es podria reflexionar, per exemple, sobre el respecte o la violació de la Llei de diversos drets i principis constitucionals, com ara el principi d’interdicció de l’arbitrarietat dels poders públics (art. 9.3 CE), inclòs el legislador, el dret de propietat (art. 33 CE) o el principi de proporcionalitat (que el TC ha extret de l’art. 1 CE, considerant-lo inherent a l’estat de dret i deduïble del valor justícia, així l’STC 65/1986), per exemple.   Intentades i en marxa altres polítiques públiques per generar habitatge assequible en els darrers anys, la dramàtica situació existent, agreujada per la pandèmia de la COVID-19, faria racional i justificat (es comparteixi o no la bondat de la regulació) intentar una mesura com l’exposada Pel que fa a la possible vulneració del principi constitucional d’interdicció de l’arbitrarietat, el Tribunal Constitucional en algunes ocasions ha declarat inconstitucionals lleis per aquest motiu, a manca d’una fonamentació i justificació racional, però ha estat un control força excepcional (vegeu l’STC 122/2016, en relació amb l’exercici arbitrari de la potestat legislativa pel legislador balear). En el cas que ens ocupa, la racionalitat de la justificació legal continguda al preàmbul i als antecedents parlamentaris de la Lleisembla existir: intentades i en marxa altres polítiques públiques per generar habitatge assequible en els darrers anys, la dramàtica situació existent, agreujada per la pandèmia de la COVID-19, faria racional i justificat (es comparteixi o no la bondat de la regulació) intentar una mesura com l’exposada. Pel que fa al dret de propietat, es podria sostenir que la Llei suposa una expropiació que afecta el dret de propietat dels arrendadors dels habitatges situats en aquestes zones declarades de mercat tens. Estaríem davant d’una regulació expropiatòria, que no hauria previst la corresponent indemnització, art. 33.3 CE (regulatory taking, en terminologia nord-americana). Ara bé, cal tenir en compte el reconeixement constitucional de la funció social de la propietat, que possibilita una delimitació del dret de propietat, prevista en l’art. 33.2 CE i acceptada pel nostre Tribunal Constitucional (TC), tant en l’àmbit rural, amb la ben coneguda STC 37/1987, autèntic leading case en la matèria, com en l’urbà, amb la menys esmentada però molt rellevant també STC 89/1994, abans citada, que se situa en idèntica línia. Aquesta darrera sentència va assenyalar en relació amb la LAU llavors vigent que: “Aquesta delimitació del dret de propietat troba una justificació en la proclamació de l’art. 47 del Text fonamental, que recull el dret a gaudir d’un habitatge i ordena als poders públics que promoguin les condicions per a això necessàries. A més, no pot oblidar-se la rellevància que la continuïtat de l’arrendament revesteix per a la protecció de l’estabilitat del domicili familiar, i de la mateixa família, en la línia del que es disposa en l’art. 39.1 de la Constitució. Respon així a la funció social de la propietat immobiliària, sense vulneració constitucional, que el legislador estableixi una limitació d’aquesta propietat que, sense suposar el seu buidatge o desfiguració, pugui contribuir (amb major o menor fortuna, segons les diferents teories econòmiques) a satisfer un dret constitucionalment afirmat.” En la mateixa línia, aquestes delimitacions han estat acceptades també pel Tribunal Europeu de Drets Humans (TEDH) en repetides ocasions, el qual ha assenyalat que l’eliminació del que es considera per part dels legisladors injustícies socials és un exemple de les funcions dels poders legislatius democràtics, i ha concretat com en les societats modernes es considera l’habitatge com una necessitat primordial, la regulació de la qual no pot ser deixada totalment en mans del mercat. Així, es poden consultar les sentències del TEDH Spadea i Scalabrino vs. Itàlia, sentència de 28 de setembre de 1995, i Mallacher i altres vs. Àustria, sentència de 19 de desembre de 1989, per exemple. D’altra banda, es podria qüestionar la proporcionalitat de la Llei, des de la coneguda perspectiva dels tres filtres utilitzada per la jurisprudència espanyola i europea (adequació, necessitat, proporcionalitat stricto sensu). En primer lloc, sembla difícil negar que la Llei persegueixi l’interès general i que el pot aconseguir, deixant de banda ara els costos que pugui generar i com es reparteixin. Pel que fa al filtre de necessitat, el legislador imposa aquesta regulació havent-hi ja assajat prèviament i des de fa anys mesures menys restrictives, que s’han mostrat ineficaces davant l’enorme problema existent. I ho fa amb la voluntat d’obtenir majors beneficis socials (més habitatge assequible no segregat en la ciutat, que permetent la protecció de l’emergent dret a la ciutat) que costos (reducció en el seu cas del lucre dels arrendadors, dels que es podria sostenir que continuen obtenint un fruit econòmic de la seva propietat; vegeu més avall el que es diu en la sentència del TEDH Nobel).   El Tribunal Constitucional alemany, en una sentència de 2019 davant una llei de similars característiques, ha assenyalat que: “Els límits de renda són necessaris; no hi ha altres mitjans que, amb certesa, siguin igualment eficaços a curt termini. El legislador va trobar un just equilibri entre els interessos legítims dels propietaris i el bé comú” Així ho va entendre el TC alemany en la sentència repetidament citada de 2019, en la qual va esmentar la finalitat de lluitar contra la segregació residencial, i evitar una excessiva gentrificació i la generació de guetosurbans, perjudicials per a la ciutat com a sistema, com una de las finalitats d’interès general perseguides pel legislador alemany, en afirmar que “És d’interès públic evitar el desplaçament dels sectors econòmicament més febles de la població de les zones on la demanda d’allotjament residencial és alta”. La sentència va assenyalar, respecte de la regulació alemanya, que  “Els límits de renda són necessaris; no hi ha altres mitjans que, amb certesa, siguin igualment eficaços a curt termini. El legislador va trobar un just equilibri entre els interessos legítims dels propietaris i el bé comú”. Per la seva banda, el TEDH considera, com hem vist, que el legislador té un ampli marge d’apreciació en la delimitació del dret de propietat reconegut a l’article 1 del Protocol 1 del Conveni Europeu de Drets Humans, només limitat, precisament, pel principi de proporcionalitat i concretament per la idea de balanç just (fair balance), que cal ser analitzat cas per cas, per detectar si existeix una eliminació de l’aprofitament econòmic del propietari. Un cas en què es va aplicar aquesta doctrina de forma clara és la sentència del TEDH Nobel i altres vs.Holanda, de 2013, en la qual davant la demanda de diversos propietaris contra una regulació holandesa que limitava el preu dels lloguers. El TEDH va desestimar les reclamacions a causa de les concretes circumstàncies. Així, va assenyalar que: “36. Qualsevol interferència amb la propietat deu també satisfer el requisit de la proporcionalitat. Com ha afirmat repetidament el Tribunal, ha d’existir un equilibri just entre les exigències de l’interès general de la comunitat i les exigències de la protecció dels drets fonamentals de l’individu, i és la cerca d’aquest equilibri just inherent al conjunt de la Convenció. L’equilibri necessari no s’aconseguirà quan la persona en qüestió porti una càrrega individual i excessiva (vegeu Sporrong i Lönnroth c. Suècia, 23 de setembre de 1982, § 69-74 Sèrie A núm. 52, i Brumărescu c. Romania [GC], núm. 28342/95, § 78, CEDH 1999-VII). 37. La preocupació per aconseguir aquest equilibri es reflecteix en l’estructura de l’article 1 del Protocol núm. 1 en el seu conjunt. Per consegüent, en cada cas de presumpta violació d’aquest article, el Tribunal ha de determinar si, pel que fa a la ingerència de l’Estat, la persona interessada va haver de suportar una càrrega desproporcionada i excessiva (vegeu els assumptes James i uns altres, abans citats; Mellacher i altres c. Àustria, 19 de desembre de 1989, § 48, sèrie A, núm. 169; i Spadea i Scalabrino c. Itàlia, sentència de 28 de setembre de 1995, § 33, sèrie A, núm. 315-B). 38. En els casos en qüestió, el Tribunal observa que no s’ha demostrat que els sol·licitants primer i tercer —que només es basen en dades generals per fonamentar les seves reclamacions— no obtinguin un benefici decent dels seus ingressos per concepte de lloguer. El que sí és clar és que aquests sol·licitants reben nivells de lloguer molt superiors al nivell de l’impost sobre la propietat que es cobra pels pisos, contràriament a la situació en el cas Lindheim i altres c. Noruega (Ens. 13221/08 i 2139/10, § 129, 12 de juny de 2012). A més, no hi ha cap indicació que els ingressos per concepte de lloguer no cobreixin les despeses de manteniment i els impostos necessaris, com en el cas de Hutten-Czapska (citat anteriorment). Tampoc hi ha altres indicis que el primer i el tercer sol·licitant hagin hagut de suportar una càrrega desproporcionada i excessiva. 39. Quant al segon demandant, s’observa que, fins i tot suposant que el lloguer pagat per X no cobreixi totes les despeses relacionades amb l’habitatge, no pot dir-se que la decisió del Tribunal Regional hagi estat desproporcionada. El sol·licitant va comprar l’edifici de bona gana, conscient de la quantia del lloguer que paga. A més, cal suposar que una persona que compra un edifici per llogar-lo és conscient de les restriccions imposades pel dret intern quant a la quantia màxima del lloguer exigible per una determinada norma i els màxims augments anuals de lloguer permesos. El Tribunal està d’acord amb les autoritats nacionals que era responsabilitat del segon sol·licitant incorporar aquest coneixement en les negociacions de preus quan va comprar l’edifici. 40. En aquestes circumstàncies, el Tribunal considera que, tenint en compte l’ampli marge d’apreciació concedit als estats contractants per regular els problemes de l’habitatge, el control de l’ús de la propietat en els presents casos pot considerar-se justificat en el sentit del segon paràgraf de l’article 1 del Protocol núm. 1 del Conveni”. 3. Ara bé, fora ja de l’àmbit jurídic, cosa diferent a la constitucionalitat de la Llei és la qüestió de si aquesta és o no una llei encertada, en el sentit que ajudarà a solucionar el problema de la falta d’habitatge assequible amb una afectació el més raonable possible de les rendes dels llogaters.   Malgrat el soroll interessat, en un o altre sentit, que pugui generar-se, cal reconèixer que manquen encara dades concloents sobre els impactes de les modernes regulacions internacionals de contenció de rendes Com ja hem dit, no és aquest aspecte, de política legislativa o, directament, de política i d’ideologia, com hem dit repetidament, el que ens interessa en aquest article. Sí que es pot assenyalar, almenys, que malgrat el soroll interessat, en un o altre sentit, que pugui generar-se, cal reconèixer que manquen encara dades concloents sobre els impactes de les modernes regulacions internacionals de contenció de rendes. És veritat que algunes opcions legals podrien ser discutibles des de l’òptica de l’equilibri necessari entre necessitats diferents d’interès general i l’afectació de drets d’arrendataris i propietaris arrendadors molt diversos (en el primer cas, per exemple, arrendataris amb rendes altes; en aquest darrer cas, per exemple, persones físiques, que han comprat un únic pis amb hipoteca amb finalitats diverses: complement de pensió de jubilació, futur salt de lloguer actual a aquesta propietat, etc.). Encara que la Llei té en compte, en part, la renda dels arrendadors i arrendataris, pot ser qüestionable si el llindar establert ha estat l’adient o si n’exclou a la realitat molts supòsits, d’una banda, i la raó per aplicar diferents llindars a les dues parts. Recordem el que diu l’art. 6, apartats 3 i 4: si n’és arrendadora una persona física la unitat de convivència de la qual té uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya, comptant-hi també les rendes dels arrendaments, no és aplicable a aquest nou contracte el límit del preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà, i li és aplicable únicament com a límit la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament, amb el benentès que, si la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament és inferior al preu de referència corresponent, la nova renda es podrà incrementar fins a l’esmentat preu de referència. Per fer-nos una idea concreta del que estem parlant, per a l’exercici 2020, la Llei de pressupostos de la Generalitat de Catalunya fixa el valor de l’indicador de renda de suficiència de Catalunya en 569,12 euros mensuals i 7.967,73 euros anuals. Això no és aplicable si els ingressos de l’arrendatari són iguals o inferiors a 3,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya ponderat. Però, pel que fa als arrendataris per la banda de dalt, la Llei s’aplica també als d’alt nivell econòmic (pot ser superior al de l’arrendador en determinats casos?) sense que hi hagi cap matisació, i s’estableixen els límits aquí a la llibertat contractual d’igual manera. No s’ha aplicat aquí la idea subjacent en la figura del gran tenidor, amb regulació singular per les seves característiques econòmiques, inclosa en lleis catalanes prèvies (i ara regulada en el Decret llei català 17/2019, com aquelles persones físiques, jurídiques o fons de capital de risc i de titulació d’actius que siguin titulars de més de 15 habitatges). però en relació ara amb arrendataris amb rendes altes (que és la idea que es troba darrere de l’art. 4.2 segon paràgraf de la LAU vigent, en referència a la major llibertat de pactes respecte d’habitatges en què la “superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda”). D’altra banda, l’aplicació, en el cas d’arrendaments anteriors als últims cinc anys a l’entrada en vigor de la Llei, del preu del darrer contracte amb aplicació de l’índex de garantia de competitivitat estatal, el qual ha estat des del seu origen, i continua essent, negatiu, pot implicar que el càlcul que es faci a partir de l’entrada en vigor de la Llei doni un preu de lloguer que no s’haurà apujat en anys (ni tan sols l’IPC). Cal tenir en compte que aquest índex estatal va ser creat per la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, en plena Gran Recessió, amb un objectiu molt concret, que no té res a veure amb l’equilibri econòmic contractual. La llei que el creà, volia, com diu el preàmbul, que “en el supuesto de que las partes hubiesen acordado explícitamente la aplicación de algún mecanismo de revisión periódica pero no detallasen el índice o metodología de referencia, será aplicable un índice de referencia, el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) elaborado según lo previsto en el Anexo de esta Ley. Este IGC, de cuyo cálculo y publicación mensual será responsable el Instituto Nacional de Estadística (INE), establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. (…) De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo”.   La Llei no ha previst cap disposició transitòria per a l’adaptació al nou marc legal, cosa que hauria estat adient per permetre als actors econòmics ajustar el seu comportament progressivament Finalment, la Llei no ha previst cap disposició transitòria per a l’adaptació al nou marc legal, cosa que hauria estat adient per permetre als actors econòmics, diversos com diem, ajustar el seu comportament progressivament (cal recordar l’esment fet de la sentència TEDH Nobel respecte a la possibilitat dels adquirents d’habitatges per llogar de poder tenir en compte la regulació limitativa al fer-ho). Cal recordar també que l’art. 129.4 de la Llei 39/2015, de procediment administratiu comú de les administracions públiques (LPAC), aplicable a projectes de llei estatals, assenyala com un dels principis de bon regulació que: “A fin de garantizar el principio de seguridad jurídica, la iniciativa normativa se ejercerá de manera coherente con el resto del ordenamiento jurídico, nacional y de la Unión Europea, para generar un marco normativo estable, predecible, integrado, claro y de certidumbre, que facilite su conocimiento y comprensión y, en consecuencia, la actuación y toma de decisiones de las personas y empresas.” Això ha portat a una modificació de la Llei 50/1997, de 27 de novembre, del Govern (estatal), per la Llei 40/2015, en el seu art. 23, el qual assenyala ara que: “Artículo 23. Disposiciones de entrada en vigor. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 2.1 del Código Civil, las disposiciones de entrada en vigor de las leyes o reglamentos, cuya aprobación o propuesta corresponda al Gobierno o a sus miembros, y que impongan nuevas obligaciones a las personas físicas o jurídicas que desempeñen una actividad económica o profesional como consecuencia del ejercicio de ésta, preverán el comienzo de su vigencia el 2 de enero o el 1 de julio siguientes a su aprobación. Lo previsto en este artículo no será de aplicación a los reales decretos-leyes, ni cuando el cumplimiento del plazo de transposición de directivas europeas u otras razones justificadas así lo aconsejen, debiendo quedar este hecho debidamente acreditado en la respectiva Memoria.” Tot i que com és sabut, l’LPAC no és aplicable als projectes de llei autonòmics (d’acord amb l’STC 55/2018), i a més la llei catalana és fruit d’una proposició de llei, i, per suposat, la llei del govern estatal no és aplicable a Catalunya, el què és rellevant aquí és retenir la vinculació de la bona regulació amb el principi de seguretat jurídica (art. 9.3 CE). En canvi, sí que sembla encertat que la mateixa llei prevegi la seva avaluació ex post de manera anual, mitjançant la creació per part del Govern d’una comissió de seguiment i avaluació, amb representants del sector públic i privat, i en la qual “també hi poden participar persones expertes en la matèria”. El Govern haurà d’informar el Parlament amb la mateixa periodicitat sobre com està funcionant la regulació per, si escau, corregir-la. Avaluació ex post d’una política pública formalitzada en una norma jurídica que és infreqüent desgraciadament encara a Catalunya, tot i que tenim ja exemples interessants, com la que venia fent la Sindicatura de Greuges de la Llei de transparència, accés a la informació i bon govern per exigència d’aquesta. Tipus d’avaluació importantíssima, la realització de la qual hauria de permetre futurs debats públics millor informats. Ara bé, cal notar com aquesta avaluació és realitzada per una comissió designada des del mateix Govern i no es genera en el mateix Parlament, com es fa en altres països (així, entre els de parla hispana, Xile), o es desenvolupa per un ens públic que pugui gaudir del coneixement tècnic i de la neutralitat necessàries per realitzar avaluacions de qualitat. Davant la complicació progressiva de la regulació i la gestió pública en assumptes com aquests i d’altres, entenem que seria necessari avançar de manera urgent en el debat públic i en la presa de decisions necessàries per comptar amb aquesta avaluació ex post de polítiques públiques formalitzades en normes jurídiques tècnicament informada, imparcial, objectiva i neutral, com a component del sistema de bon govern i bona administració. Juli Ponce Solé Catedràtic de dret administratiu a la Universitat de Barcelona
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    2021-01-04
    Nuveen Real Estate ha realizado un informe donde refleja las previsiones en el sector inmobiliario para 2021. En este sentido, la compañía cree que surgirán ganadores y perdedores diferenciados. "Algunos activos mostrarán una demanda resiliente, mientras que otros se volverán obsoletos", aclaran. Además, vaticinan una oleada de liquidez por las condicione monterias a escala mundial y por las inyecciones de capital de los gobiernos europeos.   Para desgranar qué depara el próximo ejercicio al 'ladrillo', Nuveen ha analizado cinco tendencias que consideran clave para dar forma al contexto inmobiliario en los próximos años: 1. Oleada de liquidez Los Gobiernos han restringido las actividades, pero también han inyectado capital en las economías. Las condiciones monetarias a escala mundial deberían impulsar los mercados de capital y las valoraciones de los activos, apuntalando consigo la inversión inmobiliaria. 2. Replanteamiento de los centros urbanos y la vida en zonas periféricas A causa de la pandemia, las personas están revisando su situación vital. Las ciudades están cambiando y los ciudadanos se está replanteando los centros urbanos y la vida en zonas periféricas durante y después de la pandemia. 3. Aceleración de las tendencias futuras Algunos de los cambios fundamentales que ya estaban en marcha en el mercado inmobiliario, impulsados por la tecnología y las tendencias demográficas, se están acelerando como resultado del virus. 4. Identificación de ganadores y perdedores Surgirán ganadores y perdedores diferenciados: algunos activos mostrarán una demanda resiliente, mientras que otros se volverán obsoletos. El logístico es el claro vencedor tras la crisis del coronavirus, mientras que el 'retail' y el sector hotelero son los más damnificados.  5. Cambio climático Esperamos un énfasis renovado en este riesgo clave en 2021, ya que el año comienza con el nuevo Gobierno estadounidense en enero y culmina con la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (COP26) en noviembre. Estas cinco claves provocarán cambios significativos en la composición de las carteras inmobiliarias, según Nuveen: La exposición de la cartera a los segmentos de oficinas tradicionales y 'retail' se reducirá de forma considerable, dejando espacio para sectores alternativos. El segmento de asistencia sanitaria crecerá a medida que aumente la demanda de instalaciones con fines científicos, consultorios médicos y residencias para la tercera edad. El énfasis en los apartamentos en el sector residencial se desplazará a alternativas como el almacenamiento, las viviendas prefabricadas y las viviendas unifamiliares de alquiler. El crecimiento de activos viables, como los centros de datos y las torres de telefonía móvil, fomentarán la expansión y la consolidación del sector de la tecnología. A medida que las oportunidades de inversión evolucionen en la próxima década, prevemos que las asignaciones objetivo a inversiones alternativas aumentarán desde cerca del 12% hasta más del 50% en una cartera inmobiliaria típica.
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    2020-12-13
    ¿Ha cambiado radicalmente el mercado residencial desde el pasado mes de febrero tras la irrupción del coronavirus?, ¿qué ha pasado con las ventas?, ¿y con los precios y la construcción de nuevas casas?, ¿se siguen firmando hipotecas?, ¿la estabilización hacia la que apuntaban los datos a principios de año se ha traducido en un aterrizaje forzoso del sector? A principios de marzo, El Confidencial analizaba el mercado de la vivienda en España a partir de casi una veintena de gráficos relacionados, directa o indirectamente, con él. Apenas una semana después, se decretaba el estado de alarma y, con él, cinco meses de confinamiento y fuertes restricciones a la movilidad que aún hoy se mantienen y que han puesto patas arriba la economía española con sectores como el hotelero, el turístico o el comercial, especialmente castigados, y con un mercado, el de la vivienda, que tampoco ha sido ajeno al impacto. Las estadísticas oficiales y de portales inmobiliarios reflejaban antes del estallido de la pandemia una nueva era para el sector, pero también lo hacían otros indicadores no relacionados necesariamente o directamente con el inmobiliario. Indicadores que, como explica Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, "cualquier directivo inmobiliario tiene sobre la mesa". Antes de la pandemia, este panel de control ya mostraba más valores en naranja y rojo que en verde, lo que indicaba entonces, y de manera clara, un cambio de tendencia. Ahora, algunos de esos indicadores se han deteriorado un poco más debido al impacto del coronavirus o las perspectivas en torno a ellos siguen siendo negativas, como, por ejemplo, el acceso al crédito, número de hipotecas o saldo hipotecario, número de visados, expectativas de ventas de precios, economía o confianza del consumidor. Actualizando esos mismos gráficos diez meses después, ¿cuál es la fotografía actual de la vivienda en España? Menos ventas de coches, menos ventas de casas Uno de los indicadores más utilizados dentro del sector para intentar predecir lo que puede suceder en el mercado residencial es el de las matriculaciones de turismos y todoterrenos, es decir, de los vehículos que compran los particulares, los mismos que son potenciales compradores de una casa. Este indicador muestra una gran correlación respecto con la compra de vivienda y suele anticipar, con varios meses de antelación, lo que sucederá en el residencial, tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior. Según datos de la Asociación Española de Fabricantes de Automóviles y Camiones (Anfac), las matriculaciones muestran una recuperación sostenida tras la crisis en 2013, un año antes que en el sector residencial —que despegó en 2014—. Ambos mercados tocaron techo y marcaron un punto de inflexión en cuanto a las transacciones en 2018, con una curva bajista más pronunciada en el caso de las matriculaciones, que previamente ya habían mostrado una recuperación también más intensa. Las matriculaciones de turismos son un indicador adelantado de la venta de viviendas En 2020, y en base a las previsiones tanto del sector automovilístico como del inmobiliario, se prevé una caída en las ventas entre el 30% y el 35% en ambos casos, aunque, tal y como se puede apreciar en el gráfico, una vez más y como indicador adelantado, la caída en las matriculaciones está siento más intensa. No obstante, el estado de alarma afectó a ambos indicadores por igual; y, en marzo, tanto las ventas de casas como de coches se desplomaron. Tanto la venta de casas como la de coches ya mostraban síntomas de agotamiento antes de la pandemia. En el caso de las matriculaciones, sin embargo, el ajuste se presentaba más intenso. Así, en el mes de febrero, las ventas de coches cayeron cerca del 7% anual debido, según los expertos, al deterioro de la confianza de los consumidores, la incertidumbre regulatoria en el sector del automóvil —impuestos diésel, Madrid Central...— o el enfriamiento del crecimiento económico. Ahora, diez meses después, con una nueva crisis económica y una delicada situación laboral para miles de ciudadanos, la situación del sector es mucho más delicada. Desde principios de 2019, las ventas de coches ya mostraban cifras mensuales inferiores a las de 2018, con una caída de las matriculaciones a nivel anual cercana al 5%, mientras que la venta de casas registraba su primer descenso en cinco años. Un descenso que los expertos achacaron principalmente a la entrada en vigor, en junio de 2019, de la Ley de Créditos Inmobiliarios, que habría frenado las transacciones así como la concesión de hipotecas. Este descenso se ha visto ahora acentuado por la pandemia y habrá que esperar si en 2021, una vez implantada la vacuna, las ventas recuperan cierta estabilidad. Por el momento, desde marzo, ningún mes ha conseguido superar los datos de ventas de viviendas de 2019. Los expertos calculan que en 2020 se venderán menos de 400.000 viviendas, ligeramente por encima de los niveles de 2015; y habrá que esperar si en 2021 se vuelve a conseguir batir el medio millón de unidades vendidas, ya que la caída en las transacciones se está viendo lastrada por el descenso de las ventas en segunda mano, que suponen actualmente en torno al 80% de las operaciones, por lo que cualquier caída en esta tipología se dejará sentir con mayor intensidad en la cifra total de ventas. La confianza de los consumidores cae con fuerza Otro de los indicadores que no está directamente relacionado con el sector residencial pero que influye en él es el de la confianza de los consumidores. Este índice, elaborado por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), recoge mensualmente la valoración de la evolución reciente y las expectativas de los consumidores españoles relacionadas con la economía familiar y el empleo, con el objetivo de anticipar sus decisiones de consumo. El indicador recoge valores de entre 0 y 200, considerándose que por encima de 100 la percepción es positiva y por debajo, negativa. Antes del estado de alarma de marzo ya existía el temor a un frenazo económico o a un posible aumento del desempleo. Y cuando la confianza cae se contrae el consumo de todo tipo de bienes, incluida la vivienda, que es, entre todos, el que mayor esfuerzo económico representa para las familias, especialmente aquellas con pocos ahorros y difícil acceso a la financiación. En febrero, con la crisis del coronavirus chino y su impacto en la economía global y en los mercados como telón de fondo, la confianza de los consumidores se volvió a resentir y registró su tercer descenso consecutivo, mientras que el descenso ha sido mucho más intenso desde marzo hasta situarse actualmente en niveles en torno a los 56 puntos. Es decir, el sentimiento de los consumidores es bastante pesimista, por lo que lastrará el consumo y, previsiblemente, la compra de viviendas puesto que la crisis ha golpeado a muchas familias, dificultando aún más el acceso a una vivienda en propiedad. Al deterioro de la confianza del consumidor se suma también el deterioro de la confianza de los expertos inmobiliarios. El índice de confianza inmobiliario, que elabora periódicamente la Sociedad de Tasación desde 2012, recoge desde mediados de 2018, y con más intensidad desde el segundo trimestre de 2019, una mayor pérdida de la confianza en el sector de más de medio centenar de profesionales tasadores independientes que colaboran en su elaboración. Como se puede observar en el gráfico superior, desde el segundo trimestre de 2020, es decir, desde que se decretó el estado de alarma, se ha producido una caída de la confianza hasta situarse en 40,8 puntos, muy cerca de los niveles del segundo trimestre de 2014, año en el que se inició la recuperación inmobiliaria. Desplome de la economía Antes del estallido de la pandemia, la desaceleración de la economía española no invitaba al optimismo. Esta seguía creciendo, pero perdía intensidad. La pandemia ha provocado una fuerte caída del producto interior bruto (PIB). 2020 es un ejercicio que ya se da por perdido a nivel económico, por lo que las esperanzas están depositadas en 2021. Y, para entonces, las noticias no son todo lo optimistas que se podría desear. El Banco de España prevé que la economía crezca un 6,8% el próximo año después de sufrir un desplome histórico del 11,1% en 2020. Un dato que apunta a una indudable recuperación económica, pero que está muy lejos de las previsiones con las que el Gobierno elaboró los presupuestos generales del Estado. En concreto, el Ministerio de Economía anticipa un crecimiento del 9,8% el próximo ejercicio, tres puntos más que el escenario central del BdE. Y, de nuevo, en un entorno de debilidad económica la demanda de vivienda se retraerá. Y si se resiente la economía, se resentirá el empleo. Después de seis años de intensa recuperación económica, el mercado laboral español se encontraba muy cerca de sufrir su primer cambio de tendencia desde 2013. La pandemia ha acelerado la destrucción de empleo y las listas del paro no dejan de aumentar, con sectores especialmente afectados como la hostelería o el comercio. La tasa de paro ha pasado en apenas unos meses del 13% a casi el 17%. Y subiendo. Y ante una mayor inestabilidad en el empleo, ni las familias se atreven a dar el salto de comprar una vivienda ni la banca está dispuesta a conceder financiación para ello. Las hipotecas aguantan el tipo La venta de viviendas se desplomará en 2020 en torno a un 30% respecto a los niveles de 2019. Las hipotecas, por el contrario, no han sufrido un revés tan duro. De hecho, en el mes de septiembre, se superaron las cifras mensuales de un año antes, situación que no se ha producido en el caso de la venta de viviendas. ¿Por qué esta aparente mayor fortaleza del mercado hipotecario? "Los datos de hipotecas del pasado mes de septiembre reflejaron un incremento interanual de un 18,4% y representaron el primer incremento desde que estalló la pandemia del coronavirus el pasado mes de marzo. El último incremento se había registrado el pasado mes de febrero (16,1%), un porcentaje que en ese momento suponía el tercer incremento consecutivo y mostraba que los efectos de la Ley Hipotecaria se habían superado", señalaban desde Fotocasa. Es decir, en septiembre de 2019 hubo menos hipotecas firmadas de las habituales por la entrada en vigor meses atrás de la Ley Hipotecaria, que hizo que muchas operaciones quedasen retrasadas. "El número de hipotecas firmadas ha cogido buen ritmo desde la desescalada y llevamos varios meses seguidos superando las 26.000 hipotecas firmadas al mes. Estos datos nos invitan a pensar que si seguimos con este ritmo de operaciones cerradas terminaremos el año con buenos números, aunque algo inferiores a los datos de 2019", apunta Anaïs López, directora de Comunicación. Asimismo, en un entorno como el actual, y a diferencia de lo que venía sucediendo años atrás, es muy probable que la mayoría de las compras de viviendas que se realizan ahora en España sí se estén cerrando a través de una hipoteca y, por tanto, estén disminuyendo las operaciones que se firman al contado. Comprar una casa supone un gran esfuerzo financiero Por otro lado, no hay que olvidar que la compra de una vivienda supone un gran esfuerzo económico para miles de familias. La dificultad de acceder a financiación, la falta de ahorros, el fuerte aumento de los precios y el estancamiento de los salarios han provocado que acceder una vivienda esté solamente al alcance de un número limitado de hogares. Y, en este sentido, hay dos indicadores que muestran cómo comprar casa requiere cada vez un mayor esfuerzo económico, por lo que, lógicamente, las ventas de casas, tarde o temprano, acaban resintiéndose. Como muestra el gráfico inferior, desde 2016 las ratios de accesibilidad se han ido deteriorando. Así, por ejemplo, una familia tardaba poco más de seis años en pagar su casa en 2014, mientras que ahora, y por primera vez desde 2012, se ha superado la barrea de los siete años. Además, los hogares deben destinar más del 30% de su sueldo a pagar la hipoteca. Un porcentaje que los expertos consideran que no debería superarse para no comprometer la economía de los hogares y que no deja de subir. De hecho, lo prudente sería que se moviera entre el 20% y el 25%. Los jóvenes, los grandes perjudicados Los grandes perjudicados son los jóvenes, aquellos que componen la demanda futura de vivienda y los que más complicado tienen el acceso a una vivienda en propiedad. Una demanda de la que depende buena parte de las ventas de casas en el futuro pero que, debido al fuerte aumento de los precios, la precariedad de sus salarios —ver el gráfico inferior— y el hecho de que estos no hayan subido al mismo ritmo que los de la vivienda, se queda fuera del mercado de la compraventa, por lo que se ven abocados a alquilar Según un estudio reciente de Colliers International, en Madrid un joven necesita 14 años para conseguir los ahorros necesarios para poder comprar una vivienda. Más de 10 años en el caso de un hogar medio. "El esfuerzo hipotecario de un hogar medio para la compra de una vivienda en la ciudad de Madrid se sitúa en un 32,8% de su renta disponible y además son necesarios 10 años de ahorro para afrontar el pago inicial. Sin embargo, para los jóvenes se complica la situación", asevera Jorge Laguna, responsable de la elaboración del informe y director de Business Intelligence en Colliers Internacional. Este estudio parte de un piso de 75 metros cuadrados y un préstamo con una relación de 'loan to value' del 80%, con los tipos de interés medios actuales y un plazo de 25 años. "En nuestro análisis, realizado sobre los ingresos de una pareja joven cuya renta procede de dos salarios mínimos interprofesionales —950 euros al mes en 14 pagas—, se evidencia que el esfuerzo necesario para la compra de una vivienda en Madrid se eleva a casi el 50% de sus ingresos y refleja la necesidad de ahorrar hasta 14 años para afrontar el desembolso inicial", apunta este experto. La situación se repite en otras ciudades con gran demanda de vivienda y precios muy elevados de la misma como Barcelona, San Sebastián, Bilbao o Palma de Mallorca. El futuro habitacional para ellos se encuentra, mayoritariamente en el alquiler, ya que los jóvenes no solo no han conseguido recuperar el nivel salarial previo a la crisis, sino que han visto cómo la vivienda, especialmente en grandes mercados como Madrid o Barcelona, no ha dejado de subir desde 2014. Primeros problemas para pagar la hipoteca Por otra parte, antes también del estado de alarma, allá por el mes de febrero, la demanda comenzaba a dar señales de alerta en la financiación al consumo. Los créditos morosos concedidos por los bancos alcanzaron a mediados del año pasado su nivel más alto de los últimos cinco años, con un aumento de la morosidad en el último año en este tipo de préstamos de un 25%, según los últimos datos del Banco de España. La pandemia ha puesto fin a casi cuatro años de descensos continuados en las ratios de dudosidad de las familias. Y, en los últimos meses, los problemas de algunos hogares para pagar la hipoteca han vuelto a aumentar y podría complicarse aún más en el futuro ante el deterioro del empleo y el fin de las moratorias hipotecarias que han dado un respiro a las economías de miles en dificultades. ¿Se pincha la burbuja del alquiler turístico? Invertir en ladrillo seguirá siendo una de las opciones más seguras para los inversores por su carácter de activo refugio, pero también porque comprar una vivienda para alquilar, a pesar de que se han resentido las rentabilidades, sigue siendo una de las opciones más rentables. En un contexto de tipos de interés en el 0%, el alquiler en vivienda sigue superando con creces la rentabilidad de la deuda pública, depósitos bancarios y al propio Ibex 35, o al menos es mucho más estable que la inversión bursátil. Los últimos datos del Banco de España recogen que la rentabilidad bruta del alquiler en el ámbito nacional se encuentra en el 3,7%, un porcentaje que se sitúa, no obstante, en niveles de 2013. El fuerte aumento de los precios de las viviendas ha erosionado las rentabilidades en los últimos dos años, si bien tampoco hay que olvidar que los alquileres también han subido con fuerza en los últimos años, lo que ha permitido que siga siendo una opción más rentable respecto a otros productos. Nos obstante, algo ha cambiado desde marzo. El alquiler turístico, donde iba buena parte de esa inversión, se ha visto fuertemente castigado por el desplome del turismo, lo que ha provocado que buena parte de esas viviendas se hayan pasado al alquiler tradicional pero a unos precios que no consiguen las mismas rentabilidades para el inversor. Este trasvase, que ya está provocando las primeras caídas de los alquileres en ciudades como Madrid (-8%) o Barcelona (12%), podría ser temporal. Es decir, una vez se recupere la normalidad, muchos de esos pisos podrían volver al alquiler turístico. Se desplomará la construcción de casas Si hay un índice que preocupa especialmente al sector residencial es el de la construcción de casas. Una preocupación que no afecta a los proyectos actualmente en marcha, puesto que todos siguen adelante y con unos niveles de preventas bastante elevados, sino respecto a los proyectos futuros. Desde el verano, son muchas las promotoras que han retrasado el lanzamiento de nuevas promociones a la espera de tener una mayor visibilidad sobre los efectos de la crisis y su impacto sobre el comprador de viviendas. Esto provocará, según los expertos, una posible escasez de oferta en los dos próximos años. Y, en este sentido, hay que mirar directamente a los visados, que también en 2019 mostraban síntomas de estancamiento y no conseguían alcanzar la velocidad de crucero que querían los promotores —entre 120.000 y 150.000 viviendas al año— debido, entre otros factores, a la falta de financiación y mano de obra y a los elevados costes de construcción. De cumplirse las previsiones del sector promotor, los visados de obra registrarían un fuerte descenso del 34% y volveríamos a niveles de hace cuatro años, además de situarnos por debajo de los 100.000 visados anuales, una barrera psicológica que el sector promotor tardó en romper casi una década. La segunda mano, más castigada ¿Y qué pasará con los precios? Bankinter o Fitch hablan de caídas, a nivel nacional, de en torno al 5% para este año y entre el 4% y el 6% el año que viene, al tiempo que coinciden que en 2021 se producirá la recuperación. Por lo pronto, los augurios más pesimistas, que cifraban la caída en el 20%, no se han producido y dentro del sector se insiste en hablar de un mayor revés para la vivienda de segunda mano, donde se darán mayores necesidades de venta por parte de sus propietarios para conseguir liquidez, que en la obra nueva. Por lo pronto, los datos que reflejan las estadísticas son algo confusos, puesto que en el caso de la vivienda nueva muestran los precios de las operaciones que se han escriturado este año, pero que se vendieron hace un año y medio o dos años. Es decir, no veremos cómo el coronavirus ha afectado a los precios de obra nueva hasta dentro, probablemente, de dos años. En cambio, en el caso de segunda mano, sí parece que se está produciendo esa rebaja en las expectativas de venta, como ha constatado Colliers International. Según esta consultora, los precios de oferta de pisos de segunda mano experimentan retrocesos de entre el 5% y el 15%. El euríbor, en caída libre Por otro lado, y en un contexto de enorme pesimismo, si hay un indicador que está remando a favor del sector residencial, ese es el euríbor, que se encuentra en caída libre desde el pasado mes de mayo. El indicador ha roto la barrera del -0,5% y continúa cayendo. Su descenso está aliviando el bolsillo de muchos de los que se hipotecaron a tipo variable y no dará sustos en el corto plazo. Además, sus mínimos han alimentado la guerra hipotecaria entre entidades, favoreciendo la puesta en el mercado de hipotecas más baratas que las de hace unos años. Si a todo esto le añadimos un contexto de mínimos históricos, también respecto a los tipos de interés, las condiciones de financiación para comprar una casa son también mucho más atractivas, lo que, según los expertos, remará a favor de la venta de viviendas.
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